La fianza es uno de los elementos a tener en cuenta cuando se firma un contrato de arrendamiento y aunque figura regulada en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, lo está de forma escasa lo que motiva que sea un punto de fricción entre las partes firmantes a la hora de contratar, pero sobre todo al momento de finalizar el contrato de arredramiento.
Obligaciones que cubre
Por su propia naturaleza monetaria la fianza responde de la obligación de cantidades cuyo pago asumió o le corresponde al arrendatario, de la obligación de indemnizar al arrendador por los daños o menoscabos producidos en la finca arrendada, de los que deba responder él -porque haya incumplido su deber de diligencia en el cuidado de las cosas, o por no hacer pequeñas reparaciones de uso ordinario, y estas vayan a más, o por no hacer las reparaciones urgentes que no admiten demora, o por no comunicar al arrendador la necesidad de reparar, etc.-. Responde, además, del incumplimiento de la obligación de restituir la posesión de la finca al terminar el arriendo.
Excepciones a la prestación de fianza
La Ley establece que será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico -a la celebración del contrato-. En sentido estricto, debe prestarse fianza en todos los arrendamientos de fincas urbanas que se califiquen como arrendamientos de vivienda o como arrendamientos para uso distinto de vivienda, siempre y cuando no esté expresamente excluido por el artículo 5 de la Ley.
Ahora bien, quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus propios presupuestos la Administración General del Estado, las Administraciones de las CC. AA., las entidades que integran la Administración Local, los organismos autónomos, las entidades públicas empresariales y demás entes públicos vinculados o dependientes de ellas; y las Mutuas colaboradoras con la Seguridad Social en su función pública de colaboración en la gestión de la Seguridad Social.
Momento de restitución de la fianza
El saldo de la fianza en metálico debe ser restituido al arrendatario al finalizar el arrendamiento, antes de un mes desde la entrega de las llaves por el arrendatario. No obstante, en caso de existir obligaciones pendientes -desperfectos, importe de suministros…- el arrendador puede retener este importe, restituyendo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendador. En todo caso, corresponde al arrendador justificar el motivo de las cantidades retenidas.
Aun así, en caso de que el arrendador no devuelva la fianza ni justifique su retención, podrá ser demandado por el arrendatario.
Garantías adicionales a la fianza
Además de la fianza propiamente dicha, es posible solicitar al arrendatario la prestación de garantías adicionales, que tendrán carácter voluntario y pueden servir para cubrir daños en la vivienda, impago de rentas o cualquier otra responsabilidad del arrendatario derivada del contrato.
Mientras que la fianza debe prestarse siempre en metálico, las garantías adicionales quedan a la libre disposición de las partes firmantes.
En cualquier caso, para los arrendamientos de vivienda suscritos desde el 6 de marzo de 2019 y entre el 19 de diciembre de 2018 y el 23 de enero de 2019, cuya duración esté sujeta al plazo mínimo legal de 5 o 7 año, el valor de la garantía adicional no puede exceder de dos mensualidades de renta.