El arrendamiento de vivienda tiene por objeto una edificación habitable cuyo destino primordial es la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Este tipo de contratos se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos.
En el caso de que la vivienda tenga como accesorio una plaza de garaje, la misma normativa será aplicable también a la plaza de garaje.
ALQUILER DE VIVIENDA VACACIONAL
La Ley de Arrendamientos Urbanos, en su art. 5.e) establece que quedarán excluidos del ámbito de aplicación “la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.”
Esto quiere decir que el arrendador y el arrendatario no podrán hacer un contrato basado en la Ley de Arrendamientos Urbanos cuando se den todas y cada una de las siguientes situaciones conjuntamente:
- Cesión temporal.
- Cesión de la totalidad de la vivienda. Por tanto, las cesiones de partes de la vivienda (habitaciones) si se pueden acoger al contrato de temporada.
- Ha de tratarse de viviendas amuebladas y equipadas para un uso inmediato.
- Que esa vivienda sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística.
- Que exista finalidad lucrativa por parte del arrendador.
- Que esta acción de cesión de vivienda esté sometida a un régimen sectorial (el turístico en este caso) de la correspondiente comunidad autónoma.
Por lo tanto, cuando se den todas estas situaciones no será de aplicación el contrato de temporada y únicamente podrá regularse la relación entre el arrendador y el arrendatario en base a las normas del Código Civil en materia de arrendamientos
ALQUILER DE “PISO COMPARTIDO”
El contrato de arrendamiento de vivienda firmado por más de un arrendatario es perfectamente válido. Esta situación se conoce como coarrendamiento, muy frecuente en el caso de contratos con estudiantes.
Cuando la parte arrendataria no es una persona individual, sino un conjunto de personas, de tal forma que existe una comunidad sobre el derecho de arrendamiento que pertenece por igual a todas las personas coarrendatarias.
Esta situación de comunidad determina la existencia de responsabilidad conjunta de todos los coarrendatarios, de tal forma que todos ellos son responsables de las obligaciones que se puedan derivar de la relación arrendaticia (pago de rentas, indemnización por los daños causados, etc.)
Esta doctrina que admite la solidaridad tácita es admitida por la jurisprudencia. Dicha solidaridad existe cuando el vínculo obligacional tiene comunidad de objetivos con interna conexión entre ellos, sin que se exija con rigor e imperatividad el expreso pacto de solidaridad.
Si llegado el momento, alguno de los coarrendatarios decidiese dejar el arrendamiento, las obligaciones subsistirán íntegramente respecto de aquellos que continúan en la vivienda.
ALQUILER EN CASOS DE NULIDAD MATRIMONIAL, SEPARACIÓN O DIVORCIO
En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando ésta le sea atribuida.
En los contratos celebrados desde el 06 de junio de 2013, se produce un cambio de titularidad del contrato, pasado a serlo el cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento.
Para los contratos celebrados hasta el 05 de junio de 2013, a los que le sigue siendo aplicable la anterior redacción de la Ley de Arrendamientos Urbanos, hay que considerar que no hay subrogación del cónyuge no arrendatario al que se le atribuye el uso de la vivienda, sino continuación en el uso de la misma. El cónyuge titular del contrato sigue siéndolo, aunque ya no disfrute del inmueble arrendado. Por tanto, el arrendatario no desaparece (en este caso) de la relación contractual.
QUÉ HACER SI EL ARRENDADOR SE NIEGA A HACERSE CARGO DE LAS REPARACIONES
La ley impone al arrendador la obligación de realizar en la vivienda arrendada las obras de conservación necesarias para mantener al arrendatario en el goce la vivienda.
Si el arrendador no cumple con esta obligación legal, el inquilino puede pedir judicialmente la realización de tales obras, e incluso para el caso de que estas sean urgentes podrá hacerlas por su cuenta y posteriormente reclamar el importe de estas al arrendatario.
Si además se deriva algún perjuicio para el inquilino, este tiene derecho a una indemnización por los daños acaecidos en sus propios bienes habidos en el inmueble y por los perjuicios derivados de las incomodidades sufridas por las obras.
ARRENDATARIOS CON DISCAPACIDAD
Se reconoce al arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, el derecho a realizar en el interior de la vivienda aquellas obras o actuaciones necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad o a la edad superior a los 70 años, del propio arrendador, su cónyuge o persona con quien conviva de forma permanente en análoga relación de afectividad, los familiares convivientes de forma permanente.
Las obras no pueden afectar a elementos o servicios comunes del edificio ni provocar una disminución de su seguridad o estabilidad. Y solo podrán llevarse a cabo obras que sean necesarias para permitir el uso de forma adecuada con la discapacidad.
Una vez finalizado el contrato de arrendamiento, el arrendatario debe reponer la vivienda al estado anterior, si así se lo exige el arrendador.
Las obras de adecuación de la vivienda guardarán relación con la discapacidad de que se trate o con la situación del mayor de 70 años.
